‘आदर्श भाडेकरू कायदा, २०२१’ – भाडे उद्योगाचे नवे पर्व

-अ‍ॅड. अभिजीत उदय खोत

भारताच्या केंदीय मंत्रिमंडळाने २ जून २०२१ रोजी आदर्श भाडेकरू कायद्यास (Model Tenancy Act, 2021) मंजुरी दिली.या कायद्यामुळे देशातील वेगवेगळ्या राज्यांमध्ये सद्यस्थितीत अस्तित्वात असलेल्या घरभाडे कायद्यांचे नवीन पर्व सुरु झाले. या नवीन कायद्याद्वारे देशातील भाडे व्यवसायाचे/उद्योगाचे संस्थाकरण (Institutionalization) होणार असून इमारती/जमीन मालक  व भाडेकरू या दोघांनाही समान पातळीवर (At par) आणण्याचे या कायद्याचे उद्दिष्ट आहे. या कायद्याद्वारे ‘भाडे प्राधिकरण’ या नवीन पदाची स्थापना करून इमारती /जमीन मालक व भाडेकरू या दोघांचेही हित जपण्याचा व त्याचप्रमाणे त्यांच्यामध्ये उद्भवलेल्या वादांना/प्रकरणांना जलदगतीने सोडविण्यासाठीची उपयुक्त प्रक्रिया अंमलात आणण्याचा प्रयत्न करण्यात येत आहे.

सदरचा हा कायदा देशातील राज्यांमध्ये व केंद्र शासित प्रदेशांमध्ये त्यांच्या विधानसभा/कायदेमंडळाद्वारे एक नवीन कायदा म्हणून किंवा त्यांच्या सद्यस्तिथीत लागू असलेल्या कायद्यामध्ये (महाराष्ट्रात सध्या ‘महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, १९९९’ लागू आहे) दुरुस्ती (Amendment) करून अंमलात आणल्या जाईल. त्यानुसार हा कायदा राज्य सरकारने/केंद्र शासित प्रदेशाच्या शासनाने त्यांच्या राजपत्रामध्ये नमूद केलेल्या तारखेपासून अंमलात येईल. तसेच हा कायदा संपूर्ण राज्यास/केद्र शासित प्रदेशास लागू असेल. या कायद्याद्वारे, भाडे व्यवसायात काळानुरूप महत्व प्राप्त झालेल्या अनेक महत्वपूर्ण व आधुनिक तरतुदींचा समावेश करण्यात आलेला आहे. त्याबद्दलचा तपशीलवार आढावा पुढील प्रमाणे.

या कायद्याद्वारे इमारती /जमीन मालकास त्याची जागा भाड्याने देतांना भाडेकरु सोबत लेखी करार करणे यापुढे बंधनकारक राहणार आहे. सद्यस्तिथीत इमारती/जमीन मालकास याबद्दलचे कुठलेही बंधन नसल्यामुळे ही तरतूद अतिशय महत्वाची अशी म्हणता येईल. त्याचप्रमाणे, सदरच्या भाडेकराराबाबत, भाडेकरार झाल्याच्या दोन महिन्याचे आत इमारती /जमीन मालक व भाडेकरू यांना संयुक्तपणे त्यांच्यातील भाडेकराराची माहिती ‘शेड्यूल-१’ मध्ये सांगितल्यानुसार संबंधित भाडे प्राधिकरणास देणे करणे बंधनकारक असेल. व संबंधित भाडे प्राधिकरणास प्राप्त झालेल्या सर्व करारनाम्यांची माहित, माहिती मिळाल्यापासून सात कार्यालयीन दिवसांत विहित नमुन्यात त्यांच्या संकेतस्थळावर स्थानिक भाषेत प्रदर्शित करणे बंधनकारक असेल. सदर लेखी भाडेकरारनामा हा इमारती /जमीन मालक व भाडेकरू मधील ‘टेनंसी’ चा निर्णायक पुरावा (Conclusive Proof) मानण्यात येईल. तसेच सदर भाडेकराराबाबतची माहिती प्रस्तावित स्वरुपात भाडे प्राधिकरणाकडे दिलेली नसल्यास, इमारती /जमीन मालक किंवा भाडेकरू, या कायद्यांतर्गत कुठलीही दाद मागण्यास पात्र राहणार नाही. महत्वाचे म्हणजे कराराच्या नोंदणीबाबतीत हा कायदा ‘सायलेंट’ असून त्याबाबत तूर्तास तरी काही स्पष्टता नाही.

इमारती /जमीन मालक व भाडेकरू यांच्या मधील भाडेकराराचा कालावधी त्यांनी ठरविल्याप्रमाणे असेल व भाडेकरार संपल्यावर त्याचे नुतनीकरण (Renewal) किंवा वाढविण्याचा (Extend) करण्याचा पर्याय त्यांच्याकडे असेल. या मधील सर्वात महत्वाची तरतूद म्हणजे, भाडे कराराबाबत ‘फोर्स मेजर’ (Force majeure) तत्वाचा देखील समावेश करण्यात आलेला आहे. (एखादी घटना ज्यावर करारच्या कुठल्याही पक्षाचे कुठल्याही प्रकारे नियंत्रण नसते व ती घटना त्यांच्यातील करारावर प्रतिकूल परिणाम करणारी असल्यास त्याला ‘फोर्स मेजर’ म्हणतात. उदा. युद्धस्थिती, पूरस्थिती, दुष्काळ, आग, चक्रीवादळ, भूकंप किंवा इतर नैसर्गिक आपत्तींचा यामध्ये समावेश होतो.) ज्यानुसार एखादा भाडेकरार ‘फोर्स मेजर’ परिस्थिती अस्तित्वात असतांना संपुष्टात येणार असल्यास आणि भाडेकरूने तशी विनंती केल्यास, इमारती /जमीन मालकास सदर ‘फोर्स मेजर’ परिस्थिती संपुष्टात आल्यापासून एका महिन्यापर्यंत, त्यांच्यातील मुळ करारनाम्याच्या अटी व शर्तीनुसार भाडेकरूला भाडेतत्वावर दिलेल्या जागेचा वापर करू देणे अथवा त्या जागेत राहू देणे बंधनकारक असेल. (सध्याची कोरोना महामारीची परिस्थिती बघता ही तरतूद अतिशय महत्वाची म्हणता येईल.)

इमारती/जमीन मालक व भाडेकरू यांच्यातील भाडेकरारादरम्यान इमारती/जमीन मालक अथवा भाडेकरूपैकी कोणाचाही मृत्यू झाल्यास, त्या परिस्थितीत त्यांच्यातील भाडेकराराच्या अटी व शर्ती त्यांच्या वारसांना देखील लागू राहतील. त्याचप्रमाणे अस्तित्वात असलेल्या भाडे करारास अनुपूरक करार (Supplementary Agreement) केल्याशिवाय, भाडेकरू कुठल्याही प्रकारे पोट-भाडेकरू ठेऊ शकणार नाही व आधी नमूद केल्यानुसार त्या अनुपूरक कराराची देखील माहिती ईमारती/जमीन मालक व भाडेकरू यांना संयुक्तपणे संबंधित भाडे प्राधिकरणास सदरचा अनुपूरक करार केल्याच्या दोन महिन्यात देणे बंधनकारक असेल.

सध्या प्रचलनात असल्या प्रमाणेच घरमालक व भाडेकरू यांनी कराराद्वारे ठरविल्यानुसार भाडे आकारणी केली जाईल. तसेच भाडे करारनाम्याच्या कालावधीत भाडेकरू सोबत विशेष लेखी करार करून, इमारतीजमीन मालकाद्वारे भाड्याने दिलेल्या जागेवर कुठलीही सुधारणा किंवा कुठलेही रचनात्मक बदल केल्यास त्यासाठी लागलेल्या खर्चामुळे घरभाड्यात वाढ केल्यास, सदरची भाडेवाढ हि वरील नमूद कामे पूर्ण झाल्याच्या एक महिन्यानंतर पासून अंमलात येईल/लागू होईल. घरभाडे व त्याचे पुनर्विलोकन किंवा भाडेकरुद्वारा देय असलेल्या इतर शुल्कांबाबत कुठलही वाद निर्माण झाल्यास त्यांना तो भाडे प्राधिकरणामार्फत सोडवावा लागेल.

या नवीन कायद्याद्वारे प्रस्तुत केली गेलेली महत्वाची तरतूद म्हणजे, या पुढे इमारती/जमीन मालकास भाडे तत्वावर देलेल्या जागेसाठी, सदरची जागा निवासी परिसर (Residential premises) असल्यास – जास्तीतजास्त २ महिन्याचे व अनिवासी परिसर (Non-residential premises) असल्यास जास्तीतजास्त – ६ महिन्याचे, इतकेच भाडे ‘सुरक्षा जमा ठेव’ (Security Deposit) म्हणून स्वीकारता येईल. तसेच, भाड्याने दिलेल्या परिसराचा रिकामा ताबा (Vacant Possession) वापस घेतांना, सदरची ‘सुरक्षा जमा ठेव’ इमारती/जमीन मालकास आलेल्या खर्चाची रक्कम वजा करून भाडेकरूला परत करावी लागेल. (प्रचलित असल्या प्रमाणेच).

सर्वात महत्वाचे म्हणजे सध्याच्या महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम १६ (ग) अन्वये इमारती/जमीन मालकास त्याच्या स्वतःच्या वापरासाठी (Bonafide need/requirement) भाड्याने दिलेल्यास जागेचा ताबा वापस मिळवण्याची तरतूद अस्तित्वात आहे. पण, या नवीन कायद्याच्या कलम २२ अन्वये हा अधिकार फक्त इमारती/जमीन मालकाच्या (मृत्यूनंतर ) कायदेशीर वारसांना असेल. त्यामुळे स्वतःच्या वापरासाठी भाड्याने दिलेल्या जागेचा ताबा वापस घेण्याचा अधिकार इमारती/जमीन मालकास राहणार नसून फक्त (मृत्युनंतर) त्यांच्या कायदेशीर वारसांना असेल. त्यामुळे ईमारती/जमीन मालकांनी या बाबात वेळीच सजग होणे हिताचे ठरेल.

त्याचप्रमाणे या कायद्याच्या ‘शेड्यूल-२’ मध्ये देखभाल/दुरुस्ती बाबतीतल्या जबाबदाऱ्यांची विभागणी केली असून त्यामधील ‘पार्ट-ए’ मध्ये इमारती/जमीन मालकाच्या तर ‘पार्ट-२’ मध्ये भाडेकरूच्या जबाबदाऱ्या दिलेल्या आहेत. तसेच या जबाबदाऱ्यांची विभागणी हि पक्षांदरम्यानच्या करारच्या अधीन (Subject to) असेल.

या नवीन कायद्याच्या कलम ३० अन्वये – ‘भाडे प्राधिकरण’, कलम ३३ अन्वये – ‘भाडे न्यायालय’ व कलम ३४ अन्वये – ‘भाडे न्यायाधिकरण’ या नवीन पदांची स्थापना करण्यात येणार असून त्यानुसार राज्य शासन/केंद्र शासित प्रदेशाच्या शासन यांच्या पूर्व परवानगीने, जिल्हाधिकारी किंवा जिल्हा दंडाधिकारी यांच्यामार्फत, उपजिल्हाधिकारी प्रवर्गातील अधिकाऱ्याची भाडे प्राधिकरणाचे पीठासीन अधिकारी (Presiding Officer) म्हणून नियुक्ती करण्यात येईल. तसेच कलम ३१ नुसार सदर ‘भाडे प्राधिकरणास’ न्यायदानासाठी ‘भाडे न्यायालाचे’ अधिकार राहतील. व भाडे प्राधिकरणाने दिलेल्या निकालाविरुद्ध, निकालाच्या तारखेपासून पासून तीस दिवसांच्या आत सक्षम भाडे न्यायालयात ‘अपील’ करण्याचा अधिकार संबंधितांना असेल.

वर नमूद केल्यानुसार कलम ३३ अन्वये स्थापित केल्या जाणाऱ्या भाडे न्यायालयाच्या पीठासीन अधिकाऱ्याची नेमणूक राज्य शासन/केंद्र शासित प्रदेशाच्या शासन यांच्या पूर्व परवानगीने, जिल्हाधिकारी किंवा जिल्हा दंडाधिकारी यांच्यामार्फत, अतिरिक्त जिल्हाधिकारी किंवा अतिरिक्त जिल्हा दंडाधिकारी किंवा त्यासमान असलेल्या संवर्गातून केली जाईल. त्याचप्रमाणे, राज्य सरकार/केंद्र शासित प्रदेशाचे शासनामार्फत त्यांच्या कार्यक्षेत्रातील उच्च न्यायालयासोबत सल्लामसलत (Consultation) करून जिल्हा न्यायाधीश किंवा अतिरिक्त जिल्हा न्यायाधीश यांची भाडे न्यायाधिकरणाचे पीठासीन अधिकारी म्हणून नियुक्ती करण्यात येईल. व प्रत्येक जिल्ह्यासाठीचे भाडे न्यायाधिकरण हे स्वतंत्र/वेगळे असेल.

महत्वाचे म्हणजे या कायद्यांतर्गत चालणाऱ्या न्यायलयीन प्रक्रियांसाठी नोटीस बजावणीसाठीची प्रक्रिया वळगता दिवाणी प्रक्रिया संहिता, १९०८ (Civil Procedure Code, 1908) च्या तरतुदी लागू राहणार नसून, भाडे न्यायालय व भाडे प्राधिकरणास नैसर्गिक न्यायाच्या तत्वांना (Principles of Natural Justice) अनुसरून न्यायदानासाठी स्वतःच्या पद्धती/प्रक्रिया (Procedures) वापरता/बनवता येतील. तसेच या कायद्याद्वारे, न्यायदानाचे काम जलदगतीने करण्यासाठी वेळेची मर्यादा ठरवून देण्यात आलेली आहे ज्यानुसार भाडे न्यायालय किंवा भाडे प्राधिकरण यांना अर्ज/अपील प्राप्त झाल्याच्या साठ दिवसांत सदर अर्ज/अपील निकाली काढावा लागेल. त्याचप्रमाणे दिलेल्या मर्यादित वेळेत सदर अर्ज/अपील निकाली न निघाल्यास त्याबद्दलचे कारण लेखी स्वरुपात मांडावे करावे लागेल. भाडे न्यायालयास, कलम २१ (२) मधील ‘क्लॉज’ (अ), (ब), (इ), (फ), (ग) व कलम २२ अंतर्गत केलेले अर्ज दाखल केल्याच्या नव्वद दिवसांत व कलम २१ (२) मधील ‘क्लॉज’ (क), (ड) अंतर्गत केलेले अर्ज  दाखल केल्याच्या तीस दिवसांत निकाली काढावे लागतील. निकालानंतर दाखल केले गेलेले दरखास्तीचे प्रकरण (Execution Proceeding) भाडे न्यायालयास थोडक्यात (Summarily) चालवून विरुद्ध पक्षास नोटिसीची बजावणी झाल्याच्या तीस दिवसांत निकाली काढणे बंधनकारक असेल.

तसेच या कायद्याच्या कलम ४० (१) नुसार, या कायद्यांतर्गत चालवल्या जाणाऱ्या प्रकरणांकरिता दिवाणी न्यायालयांचे कार्यक्षेत्र (Jurisdiction of Civil Court) प्रतिबंधित (Barred) केले गेले आहे. व कलम ४० (२) नुसार भाडे न्यायालयांचे कार्यक्षेत्र हे फक्त ‘टेनंसी’ च्या मुद्यापुरते मर्यादित केलेले असून त्यांना जागेच्या मालकी हक्काबाबत कुठलाही निर्णय घेण्याचा अधिकार नसेल.

यामध्ये कुठल्या प्रकारची प्रकरणे मूलतः भाडे प्राधिकरणाद्वारे व कुठली भाडे न्यायालयाद्वारे हाताळली जातील या बाबत सविस्तर दिले असून भाडे प्राधिकरणाच्या निर्णयाविरुद्ध ‘पहिले अपील’ हे भाडे न्यायालयात तर ‘दुसरे अपील’ उच्च न्यायालयात करावे लागेल. त्याचप्रमाणे भाडे न्यायालयाच्या निर्णयाविरुद्ध ‘पहिले अपील’ हे भाडे न्यायाधिकरणाकडे तर ‘दुसरे अपील’ उच्च न्यायालयात करावे लागेल.

शेवटी, सद्यास्थित राज्यांमध्ये व केंद्र शासित प्रदेशांमध्ये लागू असणारे भाडे नियंत्रण कायदे, हा कायदा अंमलात आल्याच्या तारखेपासून रद्दबातल होतील. पण, त्या कायद्यांतर्गत चालू असेलेली न्यायालयीन प्रकरणे हि जुन्या कायद्याच्या तरतुदींनुसारचं चालविली जातील. वर नमूद केल्याप्रमाणे राज्यांना व केंद्र शासित प्रदेशांना हा कायदा त्यांच्या सध्या अस्तित्वात असलेल्या कायद्यांमध्ये दुरुस्ती (Amendment) करून देखील अंमलात आणता येतील. त्यानुसार महाराष्ट्रातील ‘महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, १९९९’ कायद्याचे अवलोकन केल्यास अनेक बाबतीत आपला सध्याचा कायदा अनेक बाबतीत ‘प्रगत’ (Advance) म्हणता येईल. शिवाय त्यास या नवीन कायद्याची जोड मिळाल्यास एक प्रभावी (Effective), कार्यक्षम (Efficient) कायदा अस्तित्वात येईल यात काही शंका नाही. पण सोबतच या नवीन कायद्याद्वारे न्यायदानाचे अधिकार (भाडे न्यायाधिकरण वगळता) हे ‘अर्ध-न्यायिक’ (Quasi-Judicial) अधिकाऱ्यांकडे सोपविण्यात येणार असून त्यामुळे न्यायदानात भ्रष्टाचार व दिरंगाईची शक्यता देखील नाकारता येत नाही. शिवाय कलम ४ (४) (ब) नुसार भाडे प्राधिकरणाद्वारे त्यांच्या संकेतस्थळावर ‘अपलोड’ केल्याजाणाऱ्या भाडे कराराच्या तपशिलाचे गोपनीयतेच्या बाबतीत (Privacy issues) गंभीर समस्या उद्भवण्याचे देखील नाकारता येत नाही. म्हणून नवीन कायद्यासोबत नवीन आव्हाने देखील येणार असून येणाऱ्या काळात हा कायदा महत्वाची भूमिका बजावणार आहे आणि त्यामुळे संपूर्ण भाडे उद्योगावर याचा प्रभाव पडणार असल्यामुळे त्यास ‘भाडे उद्योगाचे नवे पर्व’ असे म्हटल्यास काही वावगे ठरणार नाही.

(लेखक नव्या पिढीतील अभ्यासू वकील आहेत)

86000 60665